2023年美国房价走向如何？很多人疑惑，很多人不知所措，还有很多人等待做最后的决策。地产界的专家学者也议论纷纷，意见不一。

根据高盛 (Goldman Sachs) 的一份分析数据警告，今年美国四大城市的房市可能迎来自2008年经济危机以来的首度大崩盘。

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房价下跌，买房更容易了吗？

在月初的报告《在好转之前会先变得更糟》（Getting worse before getting better）中高盛警告投资者，西南和太平洋沿岸的房地产市场尤其过热，预计在2023年房价将下跌6%，到了明年将会反弹。

与2008年房市大崩盘相比，美国有四个城市最应该准备好迎接“地震般”的房价下跌。其中包括加州两个城市圣何塞（San Jose）和圣地亚哥（San Diego），另外两个城市是德州的奥斯汀（Austin）和亚利桑那州的凤凰城（Phoenix）。

高盛预测，在2023 年，奥斯汀、旧金山 、圣地亚哥、凤凰城、丹佛等主要市场的房价将出现两位数百分比的跌幅，除此以外，还有西雅图 、坦帕和拉斯维加斯，跌幅可能会超过25%。

其中德州的奥斯汀下跌严重，截至目前为止，奥斯汀的房价相比2022年已经下跌了10.4%，从繁荣到萧条的跌幅可能超过 25%。这样的降幅堪比15年前的大衰退，根据CoreLogic Case-Shiller指数，当时全美房价下跌了27%左右。

在2021年被Zillow评为美国最热门房地产市场的奥斯汀，在2023 年已跌至第 30 位。该公司的报告称市场“冰冷”，并表示房屋现在平均在市场上停留 68 天，比美国其他任何主要城市都多。

不过，奥斯汀房地产经纪人委员会反驳了该报告，称仍然存在“高得令人难以置信的需求”。

与此形成鲜明对比的是，高盛预计美国东北部、东南部和中西部的价格会下跌不到2%，比如芝加哥约下跌1.8%，纽约下跌更低，只有0.3%，而巴尔的摩和迈阿密等其他城市的房价甚至会小幅上涨。

总体而言，高盛预测美国房价今年将下跌 6.1%，这意味着从 2022 年 6 月到今年年底，美国房价从峰谷到谷底的总跌幅约为10%。

从高盛的预测来看，除了上述四个大城市的降价幅度比较大外，包括洛杉矶在内的城市的降价幅度都比较小，纽约甚至只有0.3%，几个老牌大城市凭借其成熟的配套仍然吸引许多人前往，房价下降的幅度仍然有限。

按照高盛预测的数据来看，从2022年的高峰到2023年的谷底的平均跌幅也就10%左右。这是什么概念呢？假如高峰期卖100万美元的房子，也就降到90万美元就降不动了，而这个房子在疫情前可能只是75万美元左右。

再加上，房贷利率在去年10月突破7%的高点后开始下降，目前已经低于6%，很多地方的房地产市场开始慢慢复苏，15年房贷利率已经从上周的5.52%下降到5.28%，这个利率已经接近疫情前的利率水平，还是吸引了不少人入场。

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地产界及银行如何看今年美国房市走势？

总的来看，认为房价将降的占多数。大部分公司认为下降区间在10%以内，也有少数公司认为房价将出现大幅下跌，但这不会在一年内出现，而是一个多年的连续降价过程。

《财富》杂志最新一篇文章介绍了美国27家领先地产研究公司或贷款机构，对2023年美国房市走向的看法。其中的23家认为今年地产价格将下降，但4家地产公司或地产经纪人机构：Reator.com、Home.LLC、Corelogic和全美地产经纪人协会NAR，认为房价将上升，上升区间在0.6%～5.4%之间。

认为房价将下跌的研究机构中，有6家公司认为降幅会在0.2%～5%之间，包括房地美、房利美、MBA抵押贷款银行家协会、Zillow和Redfin和阿姆斯特地产投资公司（Amherst）。其中，MBA认为2023年会下降0.6%，2024年会再次下降1.2%；房利美认为会出现连续两年的小幅下降，即2023年下降1.5%，2024年再次下降1.4%；阿姆斯特地产投资公司认为5%跌幅将分散在3年时间内（09/2022-09/2025）。

认为下降幅度在5%～10%之间的有9家公司，包括：富国银行、高盛、荷兰国际集团（Ing）、凯勒威廉姆斯国际房地产公司（Keller Williams Realty Inc.）、道明银行（T-D Bank）、摩根士丹利（Morgan Stanley）和穆迪分析等。其中，荷兰国际还认为房价也可能下降到20%。

认为下降10%以上的机构有：泽尔曼公司（Zelman Associates）、住房市场研究公司Zoned Home、AEI投资公司、CoStar地产研究公司、毕马威会计师事务所等8家公司。但他们预测的时间跨度，往往是从2022年房价高峰起算，直到今后的几年内。这期间，有一些地区的房市已经大幅跌价，消化了这些机构所说的下降空间。

其中，毕马威公司的看法比较悲观。毕马威事务所以“Case-Shiller房价指数”来衡量美国的房价，认为在2022年第四季度和2023年第四季度之间将下跌20%。毕马威公司认为，疫情后的房价飞涨源于在家办公的迁徙趋势──高薪工作者搬到二线市场以寻求更多居住空间，导致房价上涨。现在，一旦价格下跌就会有一股持续动力，人们有一种买涨不买跌的心理。毕马威的首席经济学家对财富网说：“没有人愿意去抓一把往下落的刀子。”

另外，一些公司预测房价下落有个前提：出现经济的萧条。比如，穆迪分析认为如果出现经济萧条，房价可能出现15%～20%跌幅。摩根斯坦利银行也认为，如果经济出现深度衰退，美国房价可能出现从上到下20%的暴跌；该银行认为2023年房价将出现8%下降；其研究人员认为，有限的供应量有助房价上扬，虽然不可能让房价真正上涨，但可阻挡房价大幅下跌。

索罗斯投资的数字投资平台Yieldstreet认为，到2023年第三季度，美国房价将比2022年最高峰时下跌20%。但它不是指美国所有的地产市场，而是那些有大量房屋库存和大批新房的地产市场，比如凤凰城、拉斯维加斯、达拉斯和博伊西等地。

大家认为，美国的房价会崩盘吗？现在值得买房吗？欢迎在评论区留言讨论。