2022二次探底热点减少
◎ 文 / 克而瑞研究中心
■■■ 2022年，全国百城商品住宅成交规模高位回落，月度呈现出“先跌再稳后降二次探底”态势，即便四季度纾困政策频频也难挽成交颓势，供应、需求、支付能力等多方面市场透支导致行业信心严重受损，成交增长动能明显转弱。分能级来看，一线抗跌韧性显现，累计同比跌幅居末；多数二三线城市进入深度调整期，仅杭州、成都、合肥等少数城市“热点恒热”。预判未来，虽然疫情管控解禁、楼市强力纾困政策不断，但是介于前期高增长严重透支需求，目前楼市已然进入抛物线右侧，2023年整体成交规模预计持续回落，降幅约10%-15%。不同城市分化延续，一线和个别热点二线市场成交有望“保温”，回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的弱二线和内陆三四线城市，预计上半年继续回调，到三季度才有可能局部企稳筑底，全年呈“先低后高”走势。总 结1市场综述：2022年成交总量骤减、全年二次探底，热点恒热但亦降温、改善去化优于刚需纵观近年来125个重点城市楼市成交变化，2019-2021年一直保持着高位微增走势，而步入2021年下半年以来行情开始“急转直下”，整体低迷走势贯穿了2022年，即便从中央到地方纾困政策频频也难挽成交颓势，房企爆雷、项目停工、居民断贷等一系列系统性风险开始显露，加之疫情反复的不确定影响，居民信心严重受挫，前11月成交面积仅为32437万平方米，占2021年全年成交58%，2022年全年成交量大概率高位回落。（本节有删减）
2022年前11个月，全国商品住宅月度成交表现出“增-降-稳”的变化特征：伴随着纾困政策密集叠加，二季度迎来成交放量期，三季度稳步回调，四季度基本低位持稳，市场底至。分能级来看，一线韧性较强，跌幅在不同能级中居末；二三线跌多涨少。事实上，仅京沪杭蓉等少数城市“热点恒热”，改善去化表现显著好于刚需。（1）总量：前11月同比降37%，四季度“水分”挤出后筑底企稳CRIC数据统计显示，全国125个典型城市2022年前11月商品住宅成交面积合计32437万平方米，同比下降37%。从月度走势来看，一季度低位徘徊，二季度逐月攀升，三季度高位回落，四季度企稳筑底：10-11月全国125城成交量达5636万平方米，较三季度月均下滑10%。事实上，二三季度部分城市诸如青岛、苏州存在不同程度成交“假备案”、人才用房集中网签等“注水”情况，四季度伴随着各地政府托底能力减弱，市场底逐步显现，值得关注的是，四季度政策转向，“金融16条”后转向保主体，但是房企融资层面利好尚未对市场信心有明显提振作用。（本节有删减）
2022年四季度，全国各等级城市房价指数继三季度持续回落，至11月70个大中城市中超过50个同环比齐降。前11月全国市场房价经历深度调整。具体来看，一线及强二线城市同比涨幅收窄，改善需求支撑房价正增。三四线城市尤其是需求透支、投资撤场的一类城市房价同比出现较大幅度回调。1、70城同环比转降，一线同比增速放缓，超50城同环比齐跌（略）2、改善需求支撑沪深杭房价同比正增，投机型卫星城加速回调从CRIC监测的2022年重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，而前期过度透支的部分三四线城市房价出现较大回调。具体来看，一线及长三角、珠三角城市占据房价高点，且普遍保持增长。如深圳和上海前11月商品住宅成交均价均超过6万元/平方米，且同比分别上涨11%和15%。其次如北京、厦门、杭州、南京、义乌等居民改善需求依旧旺盛的城市，房价同比均有不同幅度上涨。而三亚随着投资客群的减少，2022年前11月房价同比下降7%。需求透支弱三四线和依靠大城市外溢的卫星城市则出现了显著房价回调。一部分城市如丽水、绵阳等城市需求透支后库存高企，降价走量成为主流工具；另外一部分城市如温州、珠海、中山、镇江、宜兴则由于楼市高热时期房价暴增，脱离居民购买力水平后当前房价回调至实际价值区间；最后则是如香河、大厂等一线城市的卫星城市，由于自身没有足够的内生需求，外地外溢需求退场后房价出现大幅度下降，如香河前11月房价同比下降26%。（本节有删减）
2022年整体的库存变化延续了高位持稳，截至到11月末CRIC监测的100个重点城市库存量达到了5.94亿平方米，较2021年末微降2%。去化周期呈现“过山车”模式，与成交行情“此消彼长”，四季度再度转增，11月末高达23个月。（1）狭义库存：高位5.98亿平持稳，一线因供应放量增幅居首从100个典型城市库存水平变化来看，基本呈高位持稳走势：上半年稳中有降，下半年小幅转增，高位波动。截止11月末百城狭义库存高达59428万平方米，环比上涨1%，较2021年末小幅微降2%。分能级来看，各能级城市分化加剧：一线因供应集中放量拉动11月库存较2021年末上涨7%，涨幅居居各能级之首。二、三线城市整体持稳，较2021年末小幅微降1%和3%，但从库存占比来看，二三线库存量累计占比达9成以上，叠加成交转淡，后期去化承压。（本节有删减）
2022年四季度二手房市场规模显著缩量，全国典型城市月均成交规模不足千万平方米。全年预计成交规模同比下降24%，月度走势呈“先升后降”趋势。“次新房”推动的成交热潮已为市场消化，12月典型城市二手房成交进一步探底。1、总量：先升后降，四季度月均成交规模不足千万平据CRIC数据统计显示，2022年1-11月二手房累计成交面积10524万平方米，同比下降36%。月度走势来看，呈“先升后降”的规模趋势。这主要是由于上半年新房市场房企暴雷、项目烂尾等现象频出，迫使购房者转向二手现房市场，尤其是次新房成交一步火爆，6月-8月26城月均成交规模达1300万平方米。下半年随着新房市场进一步深度调整，悲观情绪向二手房市场蔓延，加之疫情下居民购买力的不确定性，三四季度全国二手房成交规模连续三个月环比下降，10-11月月均成交规模收窄至950万平方米，较年内高点下降27%。整体来看，12月全国10个重点城市二手房成交体量预计为353万平方米，环比和同比均下降15%。预计全年10城二手房成交面积同比下降24%。从日成交数据来看，10个核心城市有涨有跌。一线北京和深圳二手房成交进一步降温，规模分别环比下降36%和24%。二三线城市中仅杭州和青岛成交环比上扬，其余城市如南京、苏州、东莞等12月二手房成交规模均再度缩减。从2022年全年累计成交量来看，10城规模普降。强一二线城市中北京、深圳、南京、杭州等二手房全年成交规模预计同比降幅均超过20%。2、能级：一线累计同比近“腰斩”，二线四季度较三季度再降15%（略）展 望7新增供应：土地与开工缩量致供应显著回落，以销定产下一线和部分二线或正增长预计2023年全国商品住宅供应总量仍将有较大回落，且上半年月均入市新房少于下半年。主要基于以下三个判断：一方面,2022年前11月300城经营性用地成交建面同比降四成，后续可新开工土地规模大大缩减；另一方面，2023年城投平台将对托底宅地寻求合作开发，将会拖慢整体新开工和新入市节奏；最后，2023年民营企业主要任务仍是“保交楼”，尽力完成已售出未竣工项目后剩余资金对新增供应支撑有限。分能级来看，一线及核心二线城市整体供应持稳或者微降，北京、上海、杭州、成都、合肥等短期市场热度较高城市受改善需求支撑，2023年预计推盘积极性较高，合肥今年土地市场成交持增，明年供应持续放量可能性较大，余下城市缩量但是推盘节奏加快，供应节奏也还会维持。而三四线城市供应继续缩量，已跌入历史规模底部城市或将止跌，但回升无望。这主要基于房企将把推盘重心集中在尚有待售储备且购买力未透支的经济和人口强市。弱二三线城市新房供应回升需等待库存消化情况出现显著改善。8成交：供应萎缩叠加需求不振总量仍回落，仅个别一二线持稳、部分下半年或能企稳预判2023年，我们有两点判断：一是成交总量规模仍将回落，预期比2022年再降10%-15%左右。一方面是受限于供应规模大幅萎缩，即便部分城市去化热度尚能保温，然则供需“青黄不接”同样影响成交表现，另一方面绝大多数城市购房信心依旧匮乏、市场回稳尚需时日，需求疲弱是直接影响。二是年内行情走势发展大概率“前低后高”，上半年延续调整，三季度部分城市才当成功“筑底”企稳，部分强二三线城市四季度大概率轮动复苏，供给改善和信心回稳后成交小幅回升。一线城市成交热度延续，整体成交面积稳中微降。一方面一线城市2023年供应规模大概率稳中微降，客观上也会限制整体成交放量空间；另一方面，上海、北京等前期热点城市近期市场热度也有转淡迹象，譬如上海，2022年共计七批次新房过会入市销售，认筹率、去化率以及触发积分概率均呈下滑趋势。除非有限制性政策诸如限购、限贷的全面解绑，否则成交很难有全面爆发的机会。二线城市成交规模持稳，强弱城市间轮动复苏。首先今年成交规模小幅下行的成都、西安行情独立，楼市自成一体，需求规模相对固定，明年楼市预期延续平稳运行。其次今年调整到位的南京、苏州、武汉、重庆、天津等或将低位回升，若利好政策持续加持，或将大大推进本地楼市的复苏进程。最后对于当前市场仍处低迷的南宁、福州、昆明等弱二线城市，或将面临1-3年的低位盘整期，短期成交难见明显起色。三四线城市成交规模继续下滑，仅购买力较佳强三线城市尚能维持市场热度。一方面，居民购买力尚存的部分强三线城市诸如昆山、洛阳、芜湖等藏富于民，随着市场信心逐步修复，居民也会由持币观望再入市场，楼市成交规模有望较2023年回升；另一方面，更多居民购买力已经透支的弱三四线城市则无力支撑楼市成交规模恢复，重点城市成交规模预期跌多涨少，2023年或将延续持续下滑走势。二手房市场层面，因严苛限制性政策全面解除，整体成交规模预期与今年持平或小幅微降。降价、挂牌量增加对于刚需相对友好，尤其是购买力受限，潜在购房需求相对较大的天津、重庆、郑州等还将存在“买旧不买新”的情况。9库存：狭义库存高位持稳，城投托底开发放缓致广义库存扩容（本节有删减）
附表1：2022年1-11月125个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）附表2：2022年1-11月125个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）附表3：2022年1-11月124个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）附表4：2022年11月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）附表5：2022年11月末100个重点城市商品住宅广义库存量及其变动情况（单位：万平方米）（略）本文为《2022年中国房地产总结与展望：城市篇》删减版
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