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成见 | 从禅城到莞城,湾区限购放松的风向

作者UU    👁 浏览人数:11 人

12月 27日 2022年

本文源自:观点网

  观点网 似乎是听见了来自需求端的呼唤,紧跟佛山之后,东莞宣布取消全域限购政策。

  12月26日午间,东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》,从通知印发之日开始,东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区暂停实行商品住房限购政策,且二手商品住房也暂停实行限售政策。

  据悉,上述区域新建商品住房和二手商品住房,须自商品房买卖合同(或房地产买卖合同)网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易,东莞市其他区域新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。

  观点新媒体了解到,东莞此次取消限购政策为大湾区“第二城”,此前的12月10日,佛山全域放开了限购。

  2022年12月至今,国内多个重点城市限购“松绑”,而东莞也在今年对限购限售政策实施了多次微调。

  湾区第二城

  今年12月10日,广东佛山市住建局宣布对禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道区域暂停实施住房限购政策,但在上述街道购置新房需实行3年限售。政策调整过后,佛山将全面放开限购,

  彼时,佛山成为大湾区第一个吃螃蟹的人。

  在佛山放开限购之后,就有市场人士分析道,东莞或成为大湾区中下一个放开限购的城市。一方面是因为今年东莞紧跟楼市“松绑”的步伐,已密集出台多项楼市调控政策;另一方面今年下半年,房地产救市利好频出,除了在融资端支持行业外,信心重铸及供应端开放也十分关键。

  观点新媒体了解到,今年1-11月,东莞市累计签约新房27319套,较去年下滑29.73%,共录得签约面积317.48万平方米;二手房签约17812套,同样较同期下滑11.39%,累计签约面积190.77万平方米。

  从分析数据可知,新房签约在去年1月达到近两年顶峰状态,单月签约新房7768套。新房和二手房在今年7月均迎来拐点,7月以后二手房网签数据同比去年均有所增长,新房签约方面也是在8、9月份录得较大增速。

  观点新媒体了解到,签约数据点时间为7月4日凌晨,东莞出台楼市新政,除市区四个街道和松山湖高新区外,其他28镇全部取消限购,从目前数据来看,的确在签约数量上挽回了上半年的颓势。

  此次东莞全域放开限购后,签约数据有概率将迎来新拐点,但具体可能要在明年一季度才会有所表现。

  对于东莞在年终节点发布取消限购政策,戴德梁行研究院华南区研究部董事张晓端表示,主要是考虑到从金融十六条到近期经济工作会议,以及中央层面的发声来看,保交楼、稳楼市的方向明确清晰,同时这也是东莞在今年商品房成交量大幅下滑的背景下采取的救市举措。就具体的效果而言,预计不会造成市场的快速反弹,但有利于市场信心的恢复。

  回顾今年东莞对楼市新政的调整,从“4.29”对购房资格条件部分内容作出调整,优化人才购房政策、取消新入户购房“双半年”限制;到“5.14莞七条”的发布,对楼市进行多维度的“松绑”,再到“7.4解除28镇限购及降低首代首付比例”,时隔一个月再出“8.26莞八条”对限购区首付下调。

  政策不断调整,东莞在当前市场“筑底”阶段积极使用政策工具,持续优化楼市限购政策。但在土地供应端,今年东莞土拍“寒意”十足,成交面积较去年同期跌幅近5成,成交金额也同比下滑超3成。

  市场的信心

  东莞今年累计开展了4次土地集中供应,共供应土地26块,成交20块,其中底价成交14宗,占总成交地块的70%。

  据观点新媒体统计,东莞全年土拍累计成交额为372.18亿元,较去年下滑36.82%;成交面积为251.14万平方米,较同期减少49.91%。

  面对年初楼市低迷及疫情冲击,房企拿地投资以谨慎为主。东莞首轮供地中,修改了土拍规则,涵盖取消新房限价、取消无偿配建安居房、下调保证金等规则,力求为房企让利,提升拿地热情。

  从结果看,首轮供地仅有2宗地块成交,6宗地块采取了撤牌措施,成交情况仍然不理想。

  在“5.14莞七条”中,为维稳开发商,东莞出台措施鼓励房企增加中小套型普通商品住房供应,合理确定住宅用地商业配比,分期缴纳土地价款的项目,缴纳不低于50%的土地出让金后,可办理用地、规划、施工许可证等行政审批手续,从而降低房企拿地门槛以及减轻资金压力。

  政策出台后不久的第二轮及第三轮集中供地,热度较首轮得到明显回升。二批次供地的8宗地块全部成交,且录得2总共地块成交触顶;三批次7宗地块全部成交,2宗触顶及1宗溢价。在行业下行期中,政府从土地持续松绑层面,刺激房企拿地信心。

  到了四批次,东莞仅挂牌3宗地块,均以底价成交。纵观全年土拍的整体市场表现没达到去年同期,热度趋冷。

  “房企拿地的两个前提一方面是市场预期是否够好,一方面为口袋里资金是否充裕。”戴德梁行研究院张晓端说道。

  张晓端指出,东莞楼市整体活跃度及市场情绪并不乐观,也就意味着需求端的存在疲软局面。若寻求“疲软”改善不仅在于解绑此前的严苛的楼市调控,还需要经济面提振的支持。

  11月以来,房地产融资政策利好频出,房地产市场恢复发展有望收获较大的支持。但仅从射来“三支箭”改善房企生存压力只是第一步,仍只是通过多渠道为优质房企输血。

  救房企的本质是救市场以及救信心,只有市场需求端打开了,房企能够通过回款恢复“造血”功能。

  而继佛山之后,东莞快速跟进全域限购放松,就是出于打开需求端的考量。

  就目前地产投资趋于理性的趋势,未来很长一段时间,外来投资买房仍会处于较为低迷状态,东莞本次择机取消限购政策,对刺激本地的楼市需求潜力及市场信心搭建均有重要意义。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

作者 UU

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