新的一年，新的打工，新的好房，新的哇塞。
尖这个项目去年年底我就切看了，看到沙盘的一瞬间我就“噢哟~” 了一哈，这种款式房子近两年少见哦，当时就萌生了要写一哈的冲动。
售楼部现场跟我一样哇塞的人只多
这个楼盘主要有四点值得把细研究：
1.满足了私密怪对私密的极致追求，这种产品全成都都找不到几家，在主城区几乎没得。
2.是板块内容积率较低的项目，同样的占地面积它装的人更少。
3.是清水限价在板块内偏低，后面的地清水限价轻则比它贵一两千，重则要贵个四五千。
3.是板块好，它位于主城区三环内最大的改善板块。
它就是成华区二八板块的首钢璟悦里。
考虑到二八板块大家都比较熟悉了，是主城区党几乎绕不开的板块，加上我是看了产品后特别想写它，所以鸡哥这篇从产品开始说。
还是原来的配方，先来一个项目的基础框架有个大致的概念。
首钢璟悦里占地约43亩，容积率只有2.0，由8栋14-17层2T4小高层点式围合布局。
这个基础数据的重点是点式围合布局和容积率2.0.
点式围合布局，当代新盘中耀眼的存在
现在大部分的新房用的都是阵列式布局，用点式围合的不多，两个款式的区别也很明显。
我用80年设计经验画了个飞厉害的图，一对比就很显眼了三。
阵列式大多是南北向排列，楼间距约三十多四十米，有些比较窄的部分二十多米，中庭园林景观以块状分布。
点式围合就是小区周围一圈是楼栋，各个朝向都有，楼间距非常宽，同时还获得了以前在高层才有的大中庭。
单从视觉上看，点式围合布局更开阔，体验感也没那么密。
视野开阔换个表达方式就是私密性很强，放到现在就是哇塞般的存在。
以首钢璟悦里为例，横向最大楼间距约130米，纵向最大楼间距也有约94米，楼间距至少都是阵列式布局2两倍多，比好多高层楼间距还宽。
鸡哥近两三年很难看到一个容积率只有2.0的项目把楼间距整得这么宽，所以当时我就哇塞了一哈。
楼间距一旦宽了起来你在屋头就可以为所欲为了，想发个疯也不用把窗帘拉起来怕对门子看到。
因为在对面看来你在远方根本看不清楚，瞬间有一种安全感爆棚的感觉。
私密怪憋憋很想拥有它！
我在实体样板间随意拍的图 真的很爽哈
大楼间距&大中庭，一脉相承，纠缠不。
当你拥有一个大楼间距的时候，大中庭就在向你招手了，随时都想下切耍一哈。
首钢璟悦里中庭面积约1.2万方，接近两个标准足球场那么大，换算成亩的话有约18亩。
18亩是啥子概念，现在有些楼盘的占地面积也才几亩十多亩，它的中庭就当人家一个楼盘那么大了。
当中庭面积够大的时候，就可以甩起膀子打造园林了。
首钢在中庭中部不仅打造了多功能休闲会客厅、林下朋友圈、多重体验会客厅、儿童主题乐园、环形跑道等场所。
还有可以露营的大草坪，在小区头就可以露营！真的只有大中庭才整得出来哈，等你有娃儿了后就晓得拖起帐篷原地露营有好方便了。
另外在小区的三个角落还打造了萌宠乐园、长者休闲空间、mini网球场等设施。
你不仅看不到在地下停车场和草坪遛狗的业主，也看不到在开阔区域乱耍的小朋友，毕竟人家都有属于自己的塔塔可以娇柔造作。
关于产品部分我觉得最打动我的就是楼间距和大中庭。
是白天晚上都可以不用拉窗帘的安全感，是欣赏中庭的视觉享受，也是在小区内耍到大门都不想出的丰富体验。
板块内低容积率+低清水限价的结合体，暂时还找不到能打赢它的第二家
鸡哥整理了近两年二八板块的土拍情况，去年前卖了4块地，首钢璟悦里这块地容积率只有2.0，并且清水限价最低。
其他地块容积率跟它一样的也好，容积率比它高的也好，清水限价都比首钢璟悦里高。
像它附近的一块地，清水限价只比璟悦里贵了几百块，但是容积率达到了3.0。
换句话来说就是：即使到销售端两个楼盘价格都差不多，璟悦里的性价比更高、居住体验会更好，因为它的密度更低。
户型/价格
项目主力面积段建面约90㎡-137㎡套三套四，带精装最低总价约209万起。
其中建面约90㎡是竖厅套三单卫，110㎡、120㎡是横厅套三双卫，137㎡是套四双卫。
户型图你们就自己看了哈，实体样板间也出来了实地感受更直观。
从取证总价来看90㎡套三单卫套均约220万左右；
建面约110㎡/120㎡的套三双卫套均约280-310万左右；
建面约137㎡的套四双卫套均约350多万。
另外还有少量底跃产品，建面约210-250㎡总价不超过400万还带精装！！
110㎡以上户型的在二八、杉板桥、槐树店几个主力板块内价格也比较适中。
在总价差不多的时候你就要考虑倾向哪种产品，摸到你的左胸思考一哈是不是很需要首钢璟悦里这种私密性很强、中庭巨大的这种主城“孤品”。
建面约90㎡户型在整个主城区都比较少，属于弥补型户型。
正因为主城区好板块内这种总价段的房源不多，所以很多200来预算的人都跑切看二手房了，因为他根本不晓得200万还能买主城新房。
这盘我要画个重点：200万出头预算的客群千万不要错过了这个项目，现在还有209万左右的特价房。
毕竟首钢璟悦里周边好点的二手次新房套三也要卖个两百来万，我真的不晓得不考虑这个90㎡户型要切买二手房的理由。
最后说哈板块就杀割。
100年前鸡哥就专门写过二八板块，当时我差多啃了500斤资料把二八板块的感觉用了一句话来总结：低密版本的万象城+东郊记忆的改善板块。
这一整片地基本上是全部操翻重新规划修建，相当于是在这块地上把万象城、龙湖滨江天街、万科天荟、东郊记忆等类型的业态整体搬到了二仙桥。
同时二八板块才启动建设几年在降容之后，是主城区三环内占地面积最大可开发土地最多的低密板块，加上成华区的重视程度，在这一坨还引进了不少相对优质的学校。
具体到项目周边步行可达的范围内：
商业方面，有巨无霸合信K101（在建），包含了购物中心PANDA MALL、红砖艺展中心、工业故事商业街、五星级酒店、写字楼、城市会客厅、天际星空恒温泳池等。
这个纯商业项目沿3.5环分3个地块开发，再配合隔壁子保利的商业，结合起来形成了中环路天际线效果。
这一坨距离首钢璟悦里最近的位置步行距离只有约1KM左右，完美的是享受得到它的便捷和高端，“遗憾”的是体验不到大型商业带来的嘈杂。
区域天际线概念图在首钢璟悦里的旁边，还有在建的中车商业项目，包含了高层商业、工业遗址改造的文创形式步行街、艺展中心、机车公园等等。
再远点还有文创类公园比如红仓完美文创公园、二仙桥公园等等，这些公园不仅仅是栽了树的绿色公园，还有一些文创类产业和商业在，转耍的时候体验感更丰富一些。
中车商业概念图
教育类就不得了了，成华区政府很通人性，多早八早的就开始在这个板块布局教育了，而不是等你们交房了才打主意。
整个二八一共规划建设了15所幼儿园、6所小学、两所中学以及一所K12学校。
其中全区摇号的有七中英才，很多人把房子买到成华区都是为了摇这个K12公立学校，私立有成都嘉祥外国语（小学部）。
划片的话，首钢璟悦里周边的蓝光乐彩城、中车共享城等小区2022年是划进附近的万汇学校（小学+初中），这个学校在都江堰和天府新区都是私立哈，成华把它引进来后以跨体制的形式合作，相当于公立的费用私立的教育，掐指一算真的划算。
当然每一年划片范围可能会有变化，具体划到哪儿还是要交房了才晓得。
地铁说它yyds一点都不夸张。
目前板块内已经开通了7号线、和8号线两条线路，这两条线距离项目步行距离约1KM，看起来走路有点累。
但是你彪慌，距离项目约200米的位置有在建地铁17号线二期机车厂站，预计2024年建成通车。
没得了，首钢璟悦里首批次已经取得预售证在卖了哈。
对私密有要求，喜欢大中庭的购房者一定要切实体样板间感受那种跟对门子隔得帽子远安全感爆棚的味道！