在房屋租赁市场中，“二房东”是十分活跃的存在。然而，近年来我们时常会听说或见到二房东将房屋出租后，因为拖欠大房东房租大房东找到房客要求腾房的情况。那么在房客与大房东重新签订房屋租赁合同后，房客向二房东重复交纳的该部分租金应该怎么处理呢？近日，西安市碑林区人民法院就审理了这样一起案件。

【基本案情】

　　阿兰是一家餐饮店的老板，她的小店因为口味好、服务佳，生意红红火火、门庭若市。为了扩大经营，2021年4月24日，阿兰经过多番考察在市中心找到了心怡的店铺，与房东小王签订房屋租赁合同，在一次性交纳了6个月房租及保证金后，她的新店热热闹闹地开张了。可让阿兰没想到的是，2021年9月的一天，一个叫老张的人带着阿兰租赁商铺的房产证找上门，向阿兰表明自己的房东身份，并拿出了其与小王签订的房屋租赁合同，告知阿兰其与小王签订的房屋租赁合同中明确约定了案涉商铺非经其允许不得转租，小王将商铺转租给阿兰的行为属于非法转租，且小王将商铺租金只交纳到了2021年9月30日，要求阿兰立即搬离案涉房屋，否则阿兰自2021年10月1日起应直接向其交纳房屋租金。考虑到前期装修等成本，阿兰与老张签订了房屋租赁合同。但其向小王交纳的保证金及剩余大半个月的租金经其多次与小王协商，小王均认为系阿兰单方违约解除合同，不同意向阿兰退还，阿兰无奈诉至法院。请求判令：1.被告小王向原告返还租赁费、保证金；2、本案诉讼费由被告承担。

　　【被告辩称】

　　审理过程中，小王称不存在返还租金、保证金及利息的法律事实及法律依据；阿兰背着被告与原房东签约，其行为属于单方解除原被告双方租赁合同，已经造成对原合同的违约，应当承担相应的违约责任。

　　【本院认为】

　　本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告阿兰向被告小王交纳房租，被告小王应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，能够为承租人正常占用、使用，承担对租赁物的瑕疵担保责任。被告小王与案外人房东老张就案涉房屋签订房屋租赁合同，违反该合同约定将房屋转租给原告阿兰，致使案外人房东老张与其解除房屋租赁合同，影响次承租人原告阿兰对案涉房-屋的正常占用，使用，使其与阿兰签订的房屋租赁合同目的无法实现，构成根本违约，符合合同的法定解除条件。因原告阿兰与被告小王签订的《商铺租赁合同》在第四条“保证金及保险责任”中写明保证金系“作为履行合同承租该商铺开展合法经营活动的担保金”，现原被告双方签订的合同无法继续履行，故要求被告退还保证金，依法应予支持。被告小王向案外人房东老张交纳案涉房屋租金截止到2021年9月30日，老张也与小王解除了房屋租赁合同。2021年10月1日后，原告阿兰并未实际使用被告小王向其提供的房屋，其向被告小王交纳的2021年10月1日至2021年10月24日的房屋租金被告应予退还。

　　判决作出后，被告小王不服向西安市中级人民法院提出上诉，二审法院经审理认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判令驳回小王的上诉，维持原判。

　　【法官提醒】

　　本案中，虽阿兰最终赢得了诉讼，但承租人在日常生活租赁房屋时，应当首先查询出租人是否有对房屋进行出租的权限，再行签约。若发生与本案类似的情形，应及时与二房东沟通，并以法律为武器维护自己的合法权益。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

　　第七百二十三条第一款：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金”。（李晓乐）

　　责编：马宁