​

“对商业的进步永葆好奇心”

正文共2368字/23图，正常阅读需7分钟

✒️Moune

上周三，NTP新城广场在北京正式与南城居民见面了。

这座小巧精致的购物中心对于大多数顾客来说，是更加便捷的一站式商业场所，但对于这座商场的持有人——新鸿基地产来说，它是其在中国内地开设的首家社区型购物中心。

新鸿基相信大家也一定不会陌生：不管是旗下旗舰高端商业系列国金中心IFC，面向全客层的全天候购物中心品牌apm，在广州天河核心区大放异彩的天環、天汇广场，还是和华润置地共建的杭州钱江新城地标项目——杭州万象城，这家起源于香港的地产商在内地的发展稳健扎实，产品颇有亮点。

广州天環 | 图据网络

可是谁都没有想到，拥有“豪华”、“潮流”、“现代”等多个标签的新鸿基地产，今年在内地的首个开业项目竟然转向了社区Mall——北京NTP新城广场。

值得一提的是，说起NTP新城广场的历史，竟然比新鸿基在王府井的旗舰项目新东安市场（现北京apm）还要长。

新鸿基在北京的标识项目北京apm | 图据网络

早在1993年，新鸿基地产与华润置地、首开集团共建北京新城广场项目，后因经营不善而关门谢幕。8年之后的2011年，新鸿基决定出手收购剩余股份，拿下了新城广场的独掌大权。再过了8年，经过系统改造的新城广场以崭新的面貌示人。

这一次的重新开业，新鸿基可谓准备充分。

首先来说说新城广场所在的蒲黄榆-方庄片区.这里位于南二环与南三环之间，常住人口近十万人。这里是北京第一个整体规划的住宅区，因为第一批住宅商品房在此出现，也被称为最早的富人区。

贯穿城市中轴线偏东的北京地铁5号线和西南——东北走向连接北京南站、方庄、大望路、望京的京港地铁14号线（东段）汇聚于NTP新城广场附近的蒲黄榆站，其中5号线日均客流量在100万以上，14号线（东段）日均客流量保持在70万以上，间接为NTP新城广场提供了重要的客流保障。

掌握着常住人口和地铁换乘带来的流动客流优势，蒲黄榆——方庄地区的商业却发展缓慢。受制于周边大型小区密集，在2017年第四季度，主打餐饮的方庄·时代life开业之前，该片区没有一座真正意义上的购物中心，而NTP新城广场的出现，就正是该地区的“刚需”之作。

NTP新城广场距离地铁蒲黄榆站E口不到100米，座落在连接南三环至南二环的主干道蒲黄榆路上，整个项目呈地上4层，地下1层的横向布局。

地铁出入口已出现NTP新城广场的平面广告

从临街外立面露出的品牌就能看出来，潮流运动品牌占据了很大的一部分。我们能够见到Onisuka Tiger、Nike Kicks Lounge、Adidas Original等大热品牌。内侧区域则被大量珠宝品牌租下。

主入口的黄金位留给了韩国平价化妆品牌innisfree与鞋履品牌GEOX RESPIRA。

另一边的临街位是当下热点3C手机数码品牌，华为、苹果和OPPO。但是这三家的店面都不是很大。最后，北面大店被当下潮流茶饮店奈雪の茶拿下。这也是该商圈首家附带网红性质的饮料店，开业当天客流表现不俗。

2层区域共有商户25家，绝大多数是服饰鞋履品牌，除此之外还有两家甜品店与一家名创优品，租户没有太大亮点。

3层的营业楼面吸引了当下流行的健身运动App——Keep开出的线下健身房Keepland，与一众受欢迎的餐饮品牌入驻：有外婆家、火炉火、旺顺阁鱼头泡饼、唐炖小馆等大餐饮，也有上清水产、阿甘锅盔等人气小吃摊。

4层延续了3层的美食氛围，整层中只有一家租户是非美食业态。

除此之外，位于商场南北两头的户外花园是新城广场一直以来推广的亮点。说是花园，其实用“面积大一点的天井“来概括更为贴切。但好在在新鸿基的精心打造下，户外区域显出了独特的精致感。

http://Mr.ME观察到的一个细节：虽然在当下几乎每一家商铺柜台都有不同品牌的共享充电宝，但南侧花园的圆桌下方预留了供顾客充电的插座，亲民性加分。

最后回到了B1层，同众多商场的地下营业空间一样，这里多分布着配饰、饮品类商家。北面最末尾的友宝无人购物体验专区和南面最末尾的万宁大店应该是这一层最聚集人气的商家了。

看完了这一圈，是不是觉得缺少了些什么？

受制于整个物业的规模，在NTP新城广场里并未规划最有聚客能力的影院及超市业态。不过这已经不是新鸿基第一次放弃超市租户了，在几年之前北京apm进行调整时就将B1层的ole超市剥离，直到不久之前王府中環B1层的家乐福王府井开业，王府井大街才重新出现了外资精品超市。

同样，亲子类品牌在北京NTP新城广场的租户里也鲜少见到，使得这座重装开业的购物中心再一次失去了原本可以掌握的竞争力。

除了业态和租户品牌还有很大提升空间之外，层高是NTP新城广场的绝对硬伤。

整个购物中心除了首层之外，其他楼面的层高都非常低。尤其是B1层，目测2m的高度让人走进之后产生了逼仄感，购物体验打了折扣。

同样诟病的是，商场内部除了1层和4层勉强能够接收手机信号之外，其他楼层的信号微乎其微甚至出现了“无服务”情况，让许多想要扫码支付的顾客在开启二维码的面前犯了难。

同样，商场自家的无线网络也没有搭建好，至少在Wi-Fi列表里没有出现。突如其来的“失联”让顾客实在是措手不及。

从花重金拿下华润与首开的股份，将原本合营的新城广场变为自家独立运营的商业；亦是扛起了新鸿基内地首个社区型购物中心的大旗，将耗时筹备多年的NTP新城广场推向台前；再将NTP新城广场与北京apm购物中心的会员体系打通运营，无不看出新鸿基意欲造起水花的雄心。

但是，NTP新城广场的诟病也非常显而易见，不管是无法短期内改变的内部结构问题，还是进驻品牌鲜有亮点，以及业态分布目前看来尚有提升空间的现状来看，NTP新城广场还要面对的挑战还有很多。

– THE END –

独到视角 | 犀利表达 | 客观评述

商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。