2022年春节后的第一个工作日，网络上有化名为H的经纪人发文爆料明星夫妇张杰、谢娜购买上海6000万房产之时出现“跳单”行为，此事件在网络上引发争议。在此之前，2021年1月百万级粉丝的网红小小莎也曾因被爆“深圳一次性购买1500万房产存在跳单行为”跳单等内容而上热搜，造成严重脱粉，陷入道德风波。那么司法究竟如何认定？

一、何为“跳单”

二、事件分析

“跳单事件”究竟孰是孰非？过千万房产跳单事件中是否成立法律意义上的“跳单”行为，中介或居间者能否依据《民法典》第九百六十五条“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”之规定，向委托人追索中介服务佣金？

以事实为依据，以法律为准绳。在这样的纠纷中，中介或者居间者负有严格的举证义务，所谓证据为王，其应当提供充分证据证明两者之间存在居间服务合同关系，并为买家或者卖家提供了交易机会或者媒介服务，同时也需要举证证明相应的中介费收费标准。

在张杰、谢娜被曝购房“跳单”风波中，因案涉房屋并非登记在两人名下，而是登记在重庆眉开眼笑文化传媒有限公司名下，因此中介方能否举证证明重庆眉开眼笑文化传媒有限公司购买案涉的思南公馆实质是利用了其提供的房源信息、交易机会或者媒介服务并间接享受了中介人的服务是本案的争议焦点。若举证不能，相关事件则无法在法律意义上被认定为“跳单“违约。

三、不同实际情况可能导致中介人举证存在难度

1当买家未签订求购协议、看房确认书，即买家看房之前未与中介签署任何书面合同或文件。难如何证明与买家存在中介或居间合同关系，如何证明买家知悉并认可中介服务的酬金标准是难点。

2买方用A名义登记看房，最后用B名义与业主私下订立买卖合同。难如何证明中介在案涉房屋的交易中履行了服务义务，提供了房源信息或媒介服务是难点。

3买方从中介A处了解房源、看房、咨询、协商，最后通过报价更低的中介B处成功交易难中介A能否举证证明在最后的成交中起到了决定性作用，委托人有无利用中介A提供的交易机会或者媒介服务是难点。

四、以案释法

成功认定”跳单”行为——北京市第一中级人民法院（2021）京01民终11351

该案2个争议焦点：一是智趣家公司是否存在“跳单”行为，二是是否要向明睿公司支付中介费用及具体数额

1、虽无书面合同，但认定该案形成了事实上的委托（中介）关系

法院认为，虽然双方未签订书面委托合同，但从双方均认可的微信聊天记录和录音记录中，包括智趣家公司要求明睿公司登记看房和客户信息，以及智趣家公司承诺给予明睿公司员工巢某10万元款项等情形，能够认定双方形成事实上的委托（中介）关系。

2、认定中介已履行中介服务之义务

法院认为，从明睿公司履行中介服务内容来看，能够显示中关村创投公司对于承租房屋的信息来源以及现场看房服务由明睿公司完成，可认定明睿公司已经向承租方进行报告订立合同的事宜以及提供与订立合同最密切相关的推荐和看房服务，且该情况亦告知并登记于委托方即智趣家公司，明睿公司已履行中介服务之义务。

3、认定最终成交价虽有其他因素也无法否定中介促成交易之客观事实

明睿公司在提供带看服务并和智趣家公司对接后，因智趣家公司临时将每平方米调高价格，导致租赁双方未在当时签订租赁合同，而最终租赁双方在绕过明睿公司后确定的价格还低于调价前最初价格，故智趣家公司的临时调价行为存在故意阻却当时交易成功的嫌疑。所以，即使本案中最终租赁合同的价款合意及合同签订，系TCL公司和中关村创投公司之间系战略合作关系或领导层协商影响，并不能否定明睿公司完成中介服务并积极促成交易之客观事实。

4、中介费用的具体数额

明睿公司在对话中予以明确中介费为一个月租金，而智趣家公司并未就该数额提出异议或进行否认，仅谈及最终租赁价格系领导沟通结果，故一审法院采纳明睿公司关于中介费用数额为一个月租金的主张。

5、签约主体虽为被告的关联公司，但并未影响本案被告承担责任

从智趣家公司提供发票来看最终签约方系TCL公司，但智趣家公司系TCL公司关联公司，从其自认以及其他证据均能看出由智趣家公司负责涉案房屋出租具体事宜并承诺付款，其集团公司和关联公司内部的复杂关系，业务分工、发票出具等行为均系其内部单方行为，无法成为主体不适格的有效抗辩，法院认定智趣家公司为本案适格被告。

环环紧扣、证据充分并形成闭环是本案胜诉的前提要件

五、写在最后

民法典第965条是“跳单”行为立法空白的新增。诚实信用是民法的基本原则，也是社会主义核心价值观中倡导的诚信价值观。法律旨在保护诚实守信方的合法权益，也需要维护良好的经济市场秩序。同时当多家中介公司挂牌出售同一房源时，当然是允许买方有权选择报价低、服务好的中介公司来促成相关交易，这一选择权不因中介带看行为的先后顺序而丧失或减损。因此”跳单”行为在法律意义上有其更严格的认定标准。探寻司法审判背后的裁判逻辑，知法懂法，才能严控风险。

Best Wishes，愿明天花好月圆

知法懂法，严控风险—Anna律师

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